Investitori traže alternative za tržište nekretnina

Pregrijan sektor nekretnina u Srbiji je počeo da se hladi, ali to ne biste mogli da zaključite gledajući paprenu cijenu kvadratnog metra prosječnog stana u Srbiji. Iako je u drugom kvartalu međugodišnje poskupljenje usporilo na "samo" 11.9 odsto, broj zaključenih ugovora je dramatično opao - za 21.3 odsto u poređenju sa istim tromjesečjem prošle godine.

Najizraženiji pad prometa nekretnina zabilježen je u glavnom gradu: u periodu od januara do marta je bilo 16.6 odsto manje kupoprodaja stanova u Beogradu u odnosu na iste mjesece prošle godine, a od aprila do juna je taj trend još dramatičniji, pa se bilježio međugodišnji pad od skoro 25 odsto.

U situaciji kada se broj stanova kupljenih na kredit više nego prepolovio (međugodišnji broj ugovora sklopljenih uz pomoć banke je manji za 54 odsto), može se reći da je oštrija monetarna politika svjetskih centralnih banaka (odnosno povećanje kamatnih stopa) počela da ugrožava i kupce investicionih nekretnina, odnosno buduće stanodavce.

Rizik od gubitka glavnice, kada kamatne stope rastu a ušteđevinu građana ugrožava i dalje visoka inflacija, ipak nije jedini razlog za kontrakciju tržišta nekretnina, jer se za keš trenutno kupuje oko četiri petine svih stanova. Ovome možemo dodati i usporavanje privrednih aktivnosti.

Iako se kupovina stanova za iznajmljivanje smatra za investiranje bez rizika, a prihodi od izdavanja kao stabilan pasivni izvor prihoda koji zahtjeva malo angažovanje, u periodu ekonomskih nestabilnosti ni to nije uvijek slučaj.

Tako je, prena posljednjem statističkom izvještaju, u junu mjesecu zabilježen je pad zakupa stanova od skoro osam odsto u skoro svim dijelovima Beograda.

Glavni broker investicionog društva Momentum Securities, Nenad Gujaničić navodi da najveći broj građana koji investira i koji želi da očuva vrijednost svog novca to i dalje čini putem nekretnina, štednje u banci, ili investicionohg zlata.

On navodi da građani koji investiraju najviše novca ulažu u nekretnine, ali samo oni koji to mogu da priušte jer je sa velikim rastom cijena kvadrata i kamata za kupovinu stana ovaj vid ulaganja dostupan samo "uskom krugu štediša".

"Smatram da je tržište nekretnina relativno žilavo, u smislu da pad tražnje ne izaziva momentalni pad cena. Prvo ide pad prometa, a po pravilu nakon toga dolazi do pada cena. Ako pogledate prethodni ciklus, koji se desio nakon Svetske ekonomske krize, pad na tržištu akcija se desio 2008. godine, oporavak je usledio u proleće 2009. godine, a tržište nekretnina u Srbiji je tek 2009. godine (ušlo u krizu). Ne kažem da treba očekivati isti scenario, malo sliku kvari i inflacija, ali je neminovno da dođe do korekcije na tržištu nekretnina, koja će biti sporija upravo zbog njegovih specifičnosti", naveo je Gujaničić u razgovoru za "Novu Ekonomiju".

Prema njegovim riječima, u situaciji kada se tržište hladi mora se desi jedna od dvije stvari: ili će iznajmljivanja da porastu i sustignu rast cijena nekretnina, ili će da dođe do pada cijene nekretnina, pa će i rente biti niže ili iste.

"Ja verujem da je izvesniji ovaj drugi scenario, jer nije normalno da na tržištu nekretnina kupite stan i od rente zarađujete dva do 2,5 odsto bruto. Tu nešto ne štima – ili moraju da padnu cene nekretnina ili da skoče rente da bi to dostiglo neki prinos od četiri ili pet odsto (godišnje)".

Među domaćim ulagačima, na drugom mjestu su bankarski depoziti. Pošto je inflacija veća od kamata koje banke nude na štednju, oni zapravo gube vrijednost svoje investicije.

Prema njegovim riječima, razlog je niska finansijska pismenost populacije, ali i veliki broj malih štediša koji novac drže u banci iz bezbjednosnih razloga.

"Ako imamo podatak da se u domaćim bankama u depozitima nalazi između 13 i 14 milijardi evra, to bi značilo da po glavi stanovnima imamo oko 2.000 evra u bankama na štednji. Ali, (najveći deo) te štednje je koncentrisan na malom broju građana, medijalna štednja je izuzetno mala… Ekonomska nelogičnost (držanja štednje u banci kada je inflacija veća od kamate) je posledica inertnosti naših građana. Primera radi, evroobveznice kojima se trguje na međunarodnom tržištu imaju prinos od blizu šest procenata, na štednji u banci je duplo manja, a na tu štednju pride i plaćaju porez. Takva ekonomska nelogičnost ne bi mogla da se desi u nekojh razvijenoj zemlji", smatra Gujaničić.

Treća alternativa za investiranje u periodu inflacije i sve striktnije monetarne politike je zlato, dodaje Gujaničić.

"Zlato je generalno sigurno utočište za građane, među njima je i veliki broj onih koji nemaju poverenje u finansijski sistem… S druge strane, zlato ima i vekovnu tradiciju, naročito među starijim građana koji ne veruju u finansijske instrumente", kazao je Gujaničić.

Prema njegovim riječima, mali broj investicionih mogućnosti nije jedini izgovor za štednju u banci ili u kvadratima, jer su svima dostupne druge alternative, ali je glavni problem, ponovo, nizak nivo znanja.

"Stariji sugrađani su odsečeni od alternativa, dok kod mlađeg stanovništva, naročito u IT sektoru, nivo investicione kulture je znatno viši, jer su neki i dobijali i akcije međunarodnih korporacija za koje rade kao bonuse. Ne postoje ograničenja za naše građane, mogu komotno investirati (u finansijske proizvode i akcije) kao i građani bilo koje druge, samo su nešto su viši troškovi preko domaćih berzanskih posrednika", dodaje Gujaničić.

Prema njegovim riječima, nema egzaktnih podataka koliko ljudi ulaže u inostrana finansijska tržišta, ali navodi da to "nije masovna pojava".

"Pre ćemo govoriti o hiljadama, nego o desetinama hiljada ljudi. Ako se podsetimo berzanskog buma u Srbiji pre izbijanja Svetske ekonomske krize, tada je na domaćoj berzi bilo aktivno od 20.000 do 30.000 ljudi. Trenutni angažman na svetskim tržištima nije ni blizu toga, ali je u ekspanziji", zaključio je Gujaničić.